Home » Informatief

De Hollandse-Huizen-Bubble; oorzaken en gevolgen

Geschreven door op 8 maart 2012 – 12:19 2 Reacties

De Hollandse-Huizen-Bubble; oorzaken en gevolgen

Uw aandacht graag voor het volgende: de huizenmarkt in ons eigen Nederland. Naar mijn mening HET voorbeeld van hoe een huisvestingsbeleid NIET gevoerd moet worden.

In Nederlander hebben we een systeem bedacht dat van het begin af aan een garantie gaf voor onbetaalbaar huizen, een verziekte markt en de onvermijdelijke catastrofale val :
1. Een veel te gemakkelijke kredietverlening, waarbij een derde van de hypotheken gegarandeerd wordt door de overheid;
2. Hypotheekrenteaftrek en andere royale subsidies exclusief voor kopers van een woning;
3. Een (disfunctionele) huurmarkt, ingericht om mensen te stimuleren de koopmarkt in te stappen;
4. Strenge beperkingen in het nieuwe aanbod van woningen, wat garandeert dat veranderingen in de vraag altijd resulteert in aanpassing van voornamelijk de prijs van de huizen in plaats van nieuwbouw.

Hieronder omschrijf ik deze factoren in verder detail, met de meeste van de informatie afkomstig van de “2009 RICS European Housing Review”.

Maar voordat we verder gaan, kijk eerst eens naar de volgende grafieken welke een goede samenvatting geven van de belangrijkste macro-economische factoren die betrekking hebben op de Nederlandse woningmarkt.

De nominale huizenprijzen:

De nominale huizenprijzen

En de reële huizenprijzen:
Reële huizenprijzen

Zoals te zien is in bovenstaande grafieken, hebben we in Nederland twee huizen ‘bubbels’ gehad sinds 1970 – een in de late jaren ‘70 en de huidige, welke halverwege de jaren ’90 is begonnen en nog altijd stand houdt.
Neem hier in mee dat in de Nederlandse woningmarkt ongeveer 60% van de woningen koopwoningen zijn, en de overgrote meerderheid van de huurwoningen eigendom is van de staat. Ook van groot belang is de neergaande trend in de snelheid van de woningbouw in Nederland, waarvan het gevolg ook een neegaande huizenproductie is. (bron: www.rics.org):

Verloop van bouw nieuwe huizen per sector
Verloop van bouw nieuwe huizen per sector

Verbazingwekkend is dat het jaarlijkse percentage van woningbouw tussen 1993 en 2004 sterkt is afgenomen, dat terwijl dat huizenprijzen sterk gestegen zijn in deze periode. Dit wijst op significante beperkingen van bouwgrond/aanbod van woningen. Normaal gesproken zou een stijging in prijs nieuwe investeringen opleveren, er is immers meer geld te verdienen in de sector.

Tot slot, hieronder een grafiek met de groei en de voorraad van hypotheekschuld in Nederland (bron: IMF):

Ratio particuliere Hypotheekschuld vs. BBP in de ‘ontwikkelde wereld’

Ratio particuliere Hypotheekschuld vs. BBP in de ‘ontwikkelde wereld’

Zoals je ziet, Nederland heeft de hoogste hypotheekschuld verhouding tot het BBP in de ontwikkelde wereld!

Gemakkelijke Hypotheekverstrekking en het stimuleringsbeleid:

Zoals voorgesteld in de bovenstaande grafieken, het niveau van de hypotheekschuld in Nederland is uitzonderlijk in een wereldwijd perspectief. Om een voorbeeld te noemen, in 2005 werden 62% van de nieuwe hypotheken geclassificeerd als “zeer grote hypotheken”, met een gemiddelde loan-to-value ratio (LVR) van meer dan 100%, het gemiddelde van deze LVR bij starters in de huizenmarkt bedroeg in 2007 een spectaculaire 114%! (Bron: RICS)

Er zijn verschillende factoren die meespelen bij deze uitzonderlijk grote LVRs en een hoog niveau van de totale hypotheekschuld.

Ten eerste, de hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar in Nederland. In combinatie met de hoge marginale belastingtarieven, heeft elke Nederlands huishouden een prikkel om de schuld op de woning fors op te laten lopen. En Nederlanders vallend in de hogere belastingtarieven zelfs een nog grotere prikkel dan dan die in de lagere schalen.

Ten tweede, de Nederland regering biedt leningsubsidies aan starters op de huizenmarkt en subsidies op de aankoop van woningen door huishoudens met lage inkomens.

Tenslotte worden ongeveer een derde van de hypotheken gegarandeerd door de regering via de NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Het bestaan van deze regeling stimuleert kredietverstrekkers om veel grotere bedragen te lenen dan ze anders zouden doen en stimuleert kredietverlening aan kopers die anders niet of nauwelijks in aanmerking zouden komen voor een hypotheek.

Disfunctionele huurmarkt:

Ook de Nederlandse huurmarkt heeft een bijdrage in het laten oplopen van een hogere schuldenlast en huizenprijzen.

De huurprijzen worden centraal geregeld in Nederland, zowel op de publieke (sociale) en de particuliere huursector is dezelfde wetgeving van toepassing. De huurprijzen worden vastgesteld met behulp van een puntensysteem met betrekking tot voorzieningen en servicekosten. De hoogte van de huur toont hierdoor vanzelfsprekend niet altijd een goede gelijkenis met marktniveaus. Ook kunnen de huren alleen jaarlijks verhoogd worden met een tarief welke door de regering wordt vastgesteld. Ook op de huurtermijn zitten garanties en tijdelijke contracten zijn in principe verboden.

Door deze vorm van wet- en regelgeving zijn chronische tekorten op de meer gewenste locaties een zekerheid. Verder zijn bestaande huurders bevoordeeld ten opzichte van nieuwe huishoudens en verhuizers, wat natuurlijke verdeling tegengaat en sociale segregatie bevorderd. Het tekort aan huurwoningen zorgt er derhalve voor dat huishoudens tot nog grote hypotheekleningen bereidt zijn omdat dit nu de enige redelijk ‘vrije markt’ is, in deze markt zijn er voor de mensen nog mogelijkheden de gewenste locatie te bemachtigen.

Afknijpen van het aanbod:

De bouwruimte in Nederland is behoorlijk beperkt, als gevolg van zowel de reeds bestaande bebouwing en geografische beperkingen.

RICS schrijft hierover:
Het vrijgeven van land in Nederland wordt beïnvloed door een rigoureuze centrale planning. Ook is de organisatie zo dat lokale overheden altijd zelf de dure aanleg van infrastructuur verzorgen. De meeste woningen zijn nodig in de Randstad, maar hier is een lange traditie van bescherming van het ‘groene hart’ voor woningbouw. Hieraan toegevoegd is de algemene bezorgdheid over het milieu, welke steeds meer opgevat wordt als enkel een anti-ontwikkeling dogma. Het resultaat van deze druk op het vrijgeven van bouwgronden is dat de ontwikkeling hiervan ernstig wordt beperkt in delen van Nederland waar het juist hard nodig is.

Recente strategieën hebben geprobeerd om de meeste ontwikkeling te richten op een beperkt aantal oude industrieterreinen en een handvol grote groenkernen (80% van de nieuwbouw vind hier plaats), deze laatste pijler is gericht op het creëren van ecologisch duurzame, mini-nieuwe steden. Het resultaat is duidelijk: een beperkte woningbouwproductie. Problemen doen zich voor bij het op gang brengen van de ontwikkeling, het gebeurt óf niet óf neemt vele jaren in beslag. Ook de mix van de dan opgeleverde type geproduceerde woningen is vaak niet goed aangesloten op de vraag. In een toch al krappe markt wordt dus ook nog eens waardevolle capaciteit verspilt, of in ieder geval niet optimaal ingezet.

Een ander kenmerk van het vastlopen van de markt voor woningbouw is dat de gemiddelde doorlooptijd van woningen vanaf het moment dat een bouwvergunning wordt afgegeven tot aan het daadwerkelijke opleveren van de woning lang en stijgende is. In het midden van de jaren ‘90 werd bijna de helft van alle woningen in minder dan een jaar opleverd, dat aantal is nu gedaald tot een vijfde, terwijl degenen die meer dan 2 jaar in beslag nemen is gestegen van een verwaarloosbare hoeveelheid tot 30% van alle woningen.

Een oplopende duur van de bouwtijd zal, uiteraard, de neiging hebben om de bouwkosten te verhogen en meestal is dit sneller dan het algemene tarief van de prijsinflatie. Dit betekent dat de kosten van de woningbouw t.o.v. de productie in Nederland geleidelijk stijgt, hierdoor ontstaat een toenemende druk op het vermogen van ons land om het aanbod van woningen nog te verhogen.

Nederland een bubble-fabriek?

De Nederlandse woningmarkt lijkt bijzonder vatbaar voor luchtbellen en onbetaalbare huisvesting. Nederlandse huishoudens worden aangemoedigd te veel te lenen voor woningen door middel van de aftrekbare hypotheekrente, directe overheidssubsidies aan starters en lagere inkomens en het disfunctionele verhuur systeem. Ook lenen Nederlandse banken maar al te graag veel geld uit, omdat een groot deel van de hypotheken gegarandeerd worden door de regering.

Tegelijkertijd, het keurslijf op het land- en woningaanbod zorgt dat de kunstmatig opgewekte vraag vanuit het bovenstaande, zich alleen maar kán manifesteren in een stijging van de huizenprijzen in plaats van nieuwe huizenbouw. Het is waarschijnlijk dat dit effect zal bijdragen tot nog heftigere prijsdalingen bij een plotselingen vraaguitval.

Bron: http://www.macrobusiness.com.au

Tags: ,

2 Reacties »

  • Wiz schreef:

    Mooi stuk! De huizen bubbel lijkt langzaam aan leeg te lopen. De vraag is alleen hoe ver en lang blijven de huizenprijzen doorzakken.

    Het is voor starters in ieder geval een stuk moeilijker om een huis te kopen. Ook het recentelijke nieuws over het schrikbarend lage aantal arbeidskrachten die vorig jaar direct in vaste dienst waren aangenomen is een slecht teken. Minder vaste contracten, betekent minder makkelijk een hypotheek -> minder vraag naar huizen.
    Enig voordeel is wel dat je nu flink kan onderhandelen over de prijs. Alleen wat is de werkelijke waarde van een huis?

  • Jeroen schreef:

    Interessant stuk!